8 (8442) 50-56-79

В какой форме заключить договор отчуждения недвижимого имущества юридического лица физическим лицам (три человека) с минимальными рисками для собственника?

Вариант 1 Заключение договора лизинга

Договор лизинга подлежит государственной регистрации, регистрируется УФРС соответствующего района. Заключается на срок рассрочки внесения лизинговых платежей, трехсторонний – арендодатель, продавец, арендатор.

Предметом договора лизинга, в отличие от договора аренды, не могут быть земельные участки (ст.ст. 607, 666 ГК РФ, п. 2 ст. 3 Закона о лизинге). Исключения составляют случаи, когда земельный участок представляет собой не самостоятельный предмет лизинга, а права на него переходят одновременно с выкупом арендованного расположенного на нем здания, строения, сооружения (постановление Президиума ВАС РФ от 16.09.2008 N 4904/08).

Проблема, если у Вас нет продавца.

Самый безопасный вид договора, в случае заключения договора страхования имущества.

Вариант 2 Заключение договора купли-продажи с ипотекой в силу закона (займом) и договора залога.

Покупателями заключается договор займа с банком или иной кредитной организацией и имущество закладывается. К договору залога обязательно заключение договора страхования имущества, выгодоприобретателем по которому будет являться Залогодержатель (банк).

Плюсы: самый отработанный и легко реализуемый вариант договора, продавец ничем не рискует, все риски неисполнения договора несет банк, выдавший кредит, риск случайной гибели имущества переходит сразу на покупателя, деньги выплачиваются в течение 5-ти дней с момента регистрации ипотеки. Может быть заключен исключительно при определении долей покупателей в имуществе.

 

Вариант 3 Заключение договора купли-продажи  с рассрочкой платежа, коммерческим кредитом под __% годовых и договора залога (ипотека в силу договора)

Покупатель и продавец заключают данный договор, покупателем продавцу дается рассрочка платежей по договору, процент на последний платеж в году. Может быть заключен только с определением долей покупателей в имуществе. Из этого возникает проблема – если не будет платить один из покупателей, каким образом реализовывать часть заложенного имущества, если доли в нем являются идеальными? Подобная реализация повлечет выделение доли в натуре (скорее всего в судебном порядке). В случае не платежей продавец практически никак не застрахован – несмотря на то, что Законом о залоге предусмотрен внесудебный порядок реализации заложенного имущества, те же банки реализуют ипотечные квартиры через аукцион (торги), организация торгов дело достаточно затратное и трудоемкое, выполняется специализированной организацией.

В случае заключения данного договора, считаем необходимым заключение договора страхования за счет покупателя выгодоприобретателем по которому будет являться продавец, в связи с тем, что сторонами договора являются физические лица, которым в случае пожара, наводнения, противоправных действий третьих лиц возместить ущерб продавцу будет проблематично.

Ипотека в силу договора вместе с ДКП с рассрочкой платежа подлежит государственной регистрации, обременение снимается только после выплаты всех платежей по совместному заявлению сторон в УФРС о снятии обременения.

Считаем, что в случае заключения ДКП с рассрочкой платежа лучшим вариантом была бы продажа по частям (то, на что есть кадастровые паспорта) (однако этот вариант дороже в оформлении и необходимо будет делить земельный участок), либо продажа всего комплекса одному лицу.

Полезные статьи:

Оформление недвижимости