8 (8442) 50-56-79

Юридические услуги Волгоград ЮрФинансКонсалтинг - Регистрация ипотеки (оформление ипотеки)

Не нужно медлить, звоните нам: 50-56-79.

Во многом регистрация ипотеки (заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с использованием части собственных денежных средств и части заемных) схожа с оформлением договора купли-продажи недвижимого имущества только с использованием собственных денежных средств.

Требования к оформлению ипотеки (договора купли-продажи недвижимого имущества с использованием части собственных и части заемных денежных средств или только заемных денежных средств) следующие:

  • Письменная форма;
  • Описание сторон договора (Продавец и покупатель);
  • Описание предмета договора (объекта недвижимости);
  • Цена;
  • Перечень лиц, обладающих правами на продаваемое жилое помещение;
  • Дата и место заключения договора;
  • Порядок оплаты цены договора;
  • Основание  и условия получения кредитных средств;
  • Сроки погашения обязательств по кредиту;
  • Реквизиты счета покупателя;
  • Реквизиты счета  продавца;
  • Наименование залогодержателя (Банка, выдавшего кредитные денежные средства);
  • Указание момента, с которого предмет договора находится в  залоге у банка (выдавшего кредит);
  • Условия залога у продавца до момента полной оплаты цены договора;
  • Оценка предмета договора (недвижимого имущества);


Более подробно остановимся на тех существенных условиях где оформление ипотеки, отличается от договора купли-продажи недвижимого имущества без привлечения заемных средств.

Порядок оплаты цены договора означает указание непосредственно в тексте договора купли-продажи порядка расчетов между продавцом и покупателем. Как правило, одно из  условий кредитной организации по выдаче ипотечного кредита является наличие части собственных денежных средств у заемщика для оплаты предмета договора ипотеки (квартиры, например). Именно в этой части договора купли-продажи указывается, что часть денежных средств покупатели уплачивают продавцу до подписания настоящего договора (собственные средства), а остальную часть (кредитные средства), продавец получит после регистрации сделки (указать в течении какого срока после регистрации сделки продавец получит оставшиеся денежные средства).

Основание и условия получения кредитных средств указываются непосредственно в тексте договора купли-продажи недвижимого имущества. В этой части договора необходимо указать, на основании какого договора, от какого числа,  в каком месте заключенного, и под какой процент, покупатель получит кредитные денежные средства для приобретения недвижимого имущества.

Сроки погашения обязательств по кредиту (ипотеке) также советуем указать непосредственно в тексте договора купли-продажи.

Как правило, для упрощения процедуры получения оставшейся части денежных средств (кредитные средства) по договору купли-продажи недвижимого имущества продавцу необходимо открыть счет в том банке, который предоставляет кредитные средства покупателю. Соответственно, в договоре купли-продажи должны быть указаны счета, как продавца (на который должна быть перечислена оставшаяся часть денежных средств), так и покупателя (именно с его счета денежные средства будут переведены на счет продавца). Обращаем внимание нашего читателя, что продавцу можно и не открывать счет в банке, который предоставит кредит покупателю, а указать реквизиты другого банка, в котором счет уже открыт, но в этом случае при переводе денежных средств может взыматься комиссия банка, которая не будет маленькой.

Залогодержателем в данном случае выступает кредитная организация, предоставившая кредитные средства для приобретения недвижимого имущества. Полное наименование залогодержателя необходимо указать непосредственно в тексте договора купли-продажи.

В силу ФЗ «Об ипотеке» предмет  договора купли продажи (например, квартира) находится в залоге у Залогодержателя с момента государственной регистрации ипотеки Покупателей на данную Квартиру.

Как правило, до момента полной оплаты по Договору купли-продажи предмет договора не находится в залоге у Продавца.

В тексте договора купли-продажи недвижимого имущества указывается стоимость предмета договора (например, квартиры) согласно оценке, произведенной независимой оценочной организацией.

 

Образец договора купли-продажи с использованием заемных средств (ипотека).

В тоже время, обращаем внимание читателя, что регистрация ипотеки (составление договора купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных средств) следует за   долгим процессом выбора кредитной организации, которая, предоставит Вам займ под выгодный процент, поиска продавца недвижимого имущества, который будет согласен ждать около 2-х месяцев пока Вы будите согласовывать с кредитной организацией предмет ипотеки (например, квартиру), собирать необходимые документы, заказывать оценку квартиры и т.д. Возможно, что после того, как найдены и кредитная организация и квартира с хорошим и добрым продавцом, Вы столкнетесь с отказом в предоставлении кредитных средств по причине не соответствия предмета ипотеки (например, квартиры) требованиям  кредитной организации. Подобной причиной может быть незаконная перепланировка. И с этого момента необходимо начинать новый поиск продавца…и опять платить за оценку и т.д.

 

Постараемся рассказать о типичных для многих кредитных организаций требованиях к предмету ипотеки, в частности квартиры. Регистрация ипотеки во много раз будет проще, если требования, указанные ниже будут выполнены.

 

Пакет документов на приобретаемую квартиру для предоставления в кредитную организацию для получения согласия на выдачу ипотечного займа:

  1. Копия свидетельства о государственной регистрации права собственности (для объектов недвижимости, право собственности на которые зарегистрированы после 31.01.1998 года);
  2. Копия свидетельства о собственности на жилище либо Регистрационное свидетельство (для объектов недвижимости, права на которые возникли до 31.01.1998 года);
  3. Копия правоустанавливающих документов по квартире, являющихся основанием возникновения права собственности (перечислены в Свидетельстве о государственной регистрации права собственности). Могут являться:
    1. Договор передачи (при приватизации);
    2. Договор купли-продажи;
    3. Договор дарения;
    4. Договор о долевом участии в строительстве, Договор уступки права требования (цессии), Договор инвестирования;
    5. Договор мены;
    6. Решение суда, вступившее в законную силу;
    7. Договор пожизненного содержания с иждивением (ренты), документы, подтверждающие исполнение ренты – Свидетельство о смерти рентодателя;
    8. Справка потребительского кооператива о выплаченном пае;
    9. Свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию;
    10. Другие документы, предусмотренные Свидетельством о государственной регистрации права собственности, а также законодательством РФ.
    11. Копии документов технического учета:
      1. Технический паспорт или выписка (извлечение) из технического паспорта с поэтажным планом и экспликацией в случае, если данные документы выданы до 01.03.2008 года.
      2. Кадастровый паспорт (в случае, если право собственности на квартиру возникло более 5 лет назад) и/или технический паспорт с поэтажным планом и экспликацией    в случае, если данные документы выданы после 01.03.2008 года.
      3. Копия Единого Жилищного Документа – ЕЖД (при наличии) – срок действия с момента получения 1 месяц;
      4. Копия справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам – срок действия с момента получения 1 месяц;
      5. Копия выписки из домовой книги/поквартирной карточки/выписки из похозяйственной книги/иного документа, выданного уполномоченным органом, содержащего сведения о зарегистрированных в квартире лицах – срок действия с момента получения 1 месяц;
      6. Отчет об оценке рыночной стоимости Квартиры, составленный независимым Оценщиком – срок действия с момента получения 6 месяцев;
      7. Оригинал Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, и сделок с ним – срок действия с момента получения 1 месяц.

 

Документы по собственникам квартир (физическим лицам), которые продают жилое помещение для предъявление в банк заемщику.

  • Копии всех страниц паспортов совершеннолетних собственников квартиры (в т.ч. незаполненных), копии свидетельства о рождении несовершеннолетних собственников;
  • Копии документов подтверждающих семейное положение собственников (копия свидетельства о браке/копия свидетельства о расторжении брака/ копия свидетельства о смерти  супруга);
  • Копия брачного договора/соглашения о разделе совместно нажитого имущества/ решение суда о разделе имущества (при наличии);
  • Копия нотариально удостоверенного согласия супруга (супруги) собственника ( в т.ч. бывшего супруга, если на момент приобретения квартиры собственник состоял в зарегистрированном браке) на заключение сделки купли-продажи/передачи в залог на условиях по своему усмотрению (при необходимости);
  • Копия Согласия (разрешения) органов опеки и попечительства на продажу квартиры, в случае наличия среди собственников квартиры несовершеннолетних детей или среди зарегистрированных в квартире несовершеннолетних детей, оставшихся без родительского попечения, а также других лиц, находящихся под опекой или попечительством. Разрешение должно предполагать условия единовременного приобретения на имя несовершеннолетнего, недееспособного или ограниченно дееспособного иной недвижимости.

 

Кредитной организацией или страховой компанией также могут быть запрошены и иные документы, которые не входят в этот приблизительный перечень, например:

  • Копии документов, подтверждающих оплату Квартиры (например, копии платежных документов; акта приема-передачи Квартиры, содержащего положение о том, что расчеты по договору сторонами произведены в полном объеме (или иное аналогичное положение); расписки в получении средств  и/или др.) (указанные документы, как правило, истребуются в случае, если представленные на рассмотрение кредитной организации документы, не позволяют сделать вывод о том, что оплата по договору произведена в полном объеме и с даты истечения срока оплаты Квартиры, предусмотренного договором на приобретение Квартиры, прошло менее 3-х лет);
  • Копия водительского удостоверения собственника, в случае невозможности предоставления водительского удостоверения предоставляется оригиналы справок из наркологического и психоневрологического  диспансеров;
  • В случае получения квартиры в ходе приватизации – копия заявления к договору передачи, нотариальное заявление совершеннолетних пользователей квартиры о том, что с результатами приватизации согласны, результаты приватизации оспаривать не будут (для тех, кто, будучи несовершеннолетним, на момент приватизации квартиры не был включен в число участников приватизации);
  • Документ о соответствии строительного и почтового адресов квартиры – в случаях приобретения закладываемой квартиры на первичном рынке;
  • В случае получения квартиры в порядке наследования или дарения до 01.01.2006 года – копия справки из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по уплате налога на наследование или дарение;
  • Документы по предыдущим сделкам с квартирой (при наличии);
  • Если квартира ранее отчуждалась с разрешения органов опеки и попечительства и сроки исковой давности не истекли – разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры, документ, подтверждающий выполнение условий органов опеки и попечительства (например, выписка из ЕГРП);
  • При утере оригиналов правоустанавливающих документов, - Дубликат из Департамента жилищной политики и жилищного фонда или другого соответствующего компетентного  органа, справка из ЕГРП о содержании правоустанавливающих документов;
  • Если с момента регистрации права собственности собственник изменил ФИО – документ, подтверждающий изменение ФИО (например, свидетельство о браке/расторжении брака, свидетельство о перемени имени, фамилии, отчества.

 

Технические требования к предмету залога, предъявляемые кредитными организациями, примерный перечень:

  1. 1. Требования к многоквартирному дому, в котором расположена квартира
    1. Не находится в аварийном состоянии (в соответствии с отчетом об оценке);
    2. Не состоять на учете по постановке на реконструкцию, снос или капитальный ремонт с отселением;
    3. Иметь физический износ не более 60% включительно  (в соответствии с отчетом об оценке);
    4. Этажность – не менее 2-х этажей;
    5. Не иметь материал стен – дерево брус;
    6. Не иметь полностью деревянные перекрытия;
    7. Не находиться на территории закрытого административно-территориального образования.
    8. 2. Требования к квартире:
      1. Являться отдельной квартирой (иметь статус квартиры в соответствии с правоустанавливающими документами) в многоквартирном доме;
      2. Иметь отдельные от других квартир кухню (за исключением квартир, со свободной планировкой) и санузел либо быть технически предусмотрены (подведенные коммуникации для водоснабжения/водоотведения и канализацию);
      3. Площадь кухни должна быть не менее 4 кв. м. (за исключением квартир, со свободной планировкой);
      4. Иметь подключение к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю его жилую площадь, либо иметь автономную систему жизнеобеспечения;
      5. Должна быть обеспечена, горячим (в том числе с использованием газовых систем отопления) и холодным водоснабжением ванной комнаты и кухни;
      6. Удовлетворять санитарно-техническим нормам по обеспечению здоровья и безопасности жильцов (согласно отчета об оценке);
      7. Соответствовать поэтажному плану и не иметь незарегистрированных перепланировок или переоборудований (с учетом нижеприведенных исключений);
        1. i.     Квартира может иметь свободную планировку (при этом в квартире должен быть предусмотрен отдельный санузел).
        2. ii.     В случае если документы БТИ не соответствуют данным отчета об оценке (фотографиям квартиры/заключению оценщика) данный факт считается перепланировкой.
        3. iii.     В случае несоответствия планировки поэтажному плану квартира может являться предметом залога при наличии заключения оценщика (в соответствии с отчетом об оценке) о  возможности согласования перепланировки в установленном законом порядке.
        4. iv.     В данном случае заемщик обязан представить обязательство (в простой письменной форме) либо согласовать произведенную перепланировку, либо привести планировку квартиры в соответствие с поэтажным планом (устранить перепланировку) в течение 12 месяцев с даты получения кредита. Устранение перепланировки должно быть подтверждено новым отчетом об оценке.

 

 

Квартира не может быть рассмотрена в качестве предмета залога, в случаях выявления следующих перепланировок/переоборудования:

  • Частичный или полный снос несущей конструкции (за исключением монтажа арочного блока);
  • Изменение границ санузла за счет жилой площади и/или кухни;
  • Обустройство кухни на жилой площади;
  • Капитальная закладка внешнего оконного блока в рамках жилой/нежилой площади с единственным внешним оконным блоком;
  • Капитальная закладка выходов, именующихся в документах ОТИ «Пожарный», «Эвакуационный», «Аварийный»;
  • Монтаж оконных блоков в крыше;
  • Устройство лоджии выше первых этажей;
  • Перенос газовой плиты/газовой колонки за пределы кухонного помещения, в котором находились изначально;
  • Монтаж/демонтаж балкона/оборудование козырьков в качестве балкона;
  • 10.  Вынос газовой плиты на балкон/лоджию;
  • 11.  Оборудование сауны/бассейна (купели);
  • 12.  Установка камина с дымоходом;
  • 13.  Перенос нагревательных элементов на площадь летних помещений;
  • 14.  Присоединение подвала/чердачных помещений к общей площади квартиры;
  • 15.  Монтаж погреба на площади квартиры, в том числе на площади балкона/лоджии;
  • 16.  Вынос оборудования санузла за пределы помещения санузла.

 

Мы напоминаем, что вышеназванные требования далеко не все включены кредитными организациями в собственный список требований. В тоже время, наша практика позволила составить вышеназванный перечень наиболее полно.

И все же, как только Вами будет достигнуто соглашение с кредитной организацией о выбранной Вами квартире, Вам необходимо заключить с продавцом предварительный договор купли-продажи. Этот договор требуется практически всеми кредитными организациями, которые осуществляют выдачу ипотечных кредитов. По нашему мнению самым востребованным примером предварительного договора купли-продажи является договор, составленный в соответствии с  требованиями ОАО Сбербанк России.

В тоже время часто перед юристами ставится вопрос о заключении соглашения о задатке во исполнение договора купли-продажи в будущем. Этот вопрос, как правило, возникает, когда продавец, хочет удостовериться в серьезности намерений покупателя и просит часть денежных средств передать до заключения договора купли-продажи, пока будут собираться документы. Как говорят граждане «аванс» обязательно должен быть оформлен как соглашение о задатке, подписан сторонами. Помимо этого в обязательном порядке у продавца отбирается расписка в получении денежных средств, которая пишется только рукой продавца (лица, указанного в договоре) и не терпит ошибок и исправлений.

 

Как только предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества составлен в соответствии с требованиями и подписан, составлен договор купли-продажи недвижимого имущества, необходимо собрать документы для сдачи в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области:

  • Правоустанавливающие документы (более подробно можно прочитать в разделе «Оформление недвижимости);
  • Паспорта сторон договора (Продавца и покупателя);
  • План объекта недвижимости, удостоверенный соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества (кадастровый план (для земельного участка) или технический паспорт, выданный до 01.03.2008 года, либо кадастровый паспорт объекта).  После 1 января 2013 года кадастровый паспорт необходим для государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество только в случае, если сведения о таком объекте недвижимости отсутствуют в государственном кадастре недвижимости + копия;
  • Справка о зарегистрированных лицах;
  • Если объектом недвижимого имущества выступает жилой дом, земельный участок под которым, не находится в собственности (например в аренде, или в бессрочном наследуемом владении и т.д.), то необходимо получить справку из соответствующего комитета администрации,  об отсутствии права собственности на земельный участок + копия;
  • Если, предмет договора купли-продажи (недвижимое имущество) приобреталось в период брака супругов, один из которых в сделке, участвует как Продавец необходимо нотариально заверенное согласие на сделку второго супруга + копия;
  • Если одним из продавцов (собственников) жилого помещение выступает малолетний гражданин, то согласие на сделку необходимо получить в органах опеки и попечительства;
  • Заявление на переход права собственности;
  • Заявление на регистрацию права собственности;
  • Заявление на регистрацию ипотеки;
  • Квитанция об оплате государственной пошлины + копия.
  • Документы, которые Вам передаст кредитная организация (закладная, договор кредита и т.д.) непосредственно в день регистрации договора.

Как только все документы собраны, Вы обращаетесь в соответствующее районное подразделение  Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области и после предъявления правоустанавливающего документа на объект недвижимого имущества, получаете талон на регистрацию договора купли-продажи, и права собственности.

Сообщаете кредитной организации о дне сделки и договариваетесь, когда сможете получить документы для сделки.

Продолжаем оформление ипотеки.  В назначенный в талоне день, перед тем как идти к регистратору необходимо произвести передачу части  денежных средств, в соответствии с договором купли-продажи. Мы своим клиентам на этом этапе советуем производить передачу в банковских учреждениях. Как правило, в ОАО Сбербанк России. Там проще открыть сберегательную книжку продавцу, произвести расчеты и получить копию квитанции о вкладе. Лучше всего, когда Покупатель наличными средствами от своего имени через кассу Сбербанка вносит на счет продавца денежные средства. В этом случае покупатель может требовать документ, подтверждающий такую банковскую операцию у кассира банка. Помимо этого в обязательном порядке у продавца отбирается расписка в получении денежных средств, которая пишется только рукой продавца (лица, указанного в договоре) и не терпит ошибок и исправлений. Текст расписки можно посмотреть здесь.

В назначенное в талоне время  и кабинет Вы являетесь без опоздания и сдаете все вышеназванные документы регистратору (регистрация ипотеки на заключительном этапе). Подписываете договор купли-продажи каждой стороной. Заявления подписываете непосредственно в присутствии регистратора. Время подписания в заявлении не указываете. Регистратор выдает расписку о получении документов и назначает время, когда Вам необходимо прийти для получения свидетельства о праве собственности.

После получения свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество Вы являетесь законным его собственником.

 

Комментарии  

 
0 #2 Наталья 16.10.2015 06:31
Добрый день! Продаю квартиру, которая была слана в феврале. Все документы оформлены. Покупают её в ипотеку. Сегодня мне риелтер сказала, что я должна за свои деньги слелать документ по оценкам собственности. Везде в интернете написано, что этот документ делает покупатель. Подскажите, как правильно? Я уже ничего не заработаю на продаже, так как кризис, и жильё продаётся плохо, не хочу платить дополнительно.
 
 
0 #1 Людмила 25.07.2014 16:15
Здравствуйте.Скажите, возможно составить договор так, чтоб оплата продавцу складывалась из трех частей. 1. собственные средства 2. ипотечный кредит банка 3. МК перечислением лично продавцу. Наш продавец согласен ждать 2 мес перечисления из ПФ, а мы хотим сэкономить на ипотечном кредите.