8 (8442) 50-56-79

Юридические услуги Волгоград ЮрФинансКонсалтинг - Оформление договора купли-продажи

Не нужно медлить, звоните нам: 50-56-79.

Одна из наиболее распространенных сделок  с недвижимостью – оформление договора купли-продажи недвижимого имущества. Все чаще, горожане Волгограда обращаются именно к юристам, адвокатам, а не к риэлторам за юридическими услугами по оформлению и последующей регистрации договора купли-продажи квартиры, комнаты или другого недвижимого имущества. Причин повышения требований к лицам, оказывающим юридические  услуги по оформлению сделок множество.

Во-первых, это цена такой юридической услуги. Если для юридических фирм или адвокатских контор оформление договора купли-продажи недвижимого имущества по цене равна стоимости  представления интересов в суде первой инстанции, то у многих  риэлторов цена выше, а порой в несколько раз превышает цены юристов.

Во-вторых, практикующий юрист, который постоянно сталкивается в судах с защитой прав собственников недвижимого имущества имеет, несомненно, больший опыт в определении законности сделки, сможет в нужный момент дать юридически грамотный совет своему клиенту, как поступить в той или иной ситуации.

В тоже время, юристы и адвокаты не являются волшебниками и не умеют предсказывать будущее. Вопрос о негативных последствиях в случае оформления договора купли-продажи недвижимого имущества, предметом которого выступает жилое помещение на рынке вторичного жилья, нам задают чаще всего. Официально даем ответ, что никто на настоящий момент не может дать полную гарантию защиты прав покупателя вторичного жилья от возможных негативных последствий. Если Вам дают такую гарантию в устной форме, то уже стоит подумать о том, что стоит получить юридическую консультацию юриста или адвоката.

Приведем простой пример. Вы оформляете договор купли-продажи квартиры. Все документы приняты регистратором и сомнений в законности сделки нет. Через некоторое время объявляется наследник, который не знал и не мог знать об открытии наследства. Он обращается в суд к остальным наследникам о признании права собственности на квартиру, которая уже куплена Вами. Суд обоснованно удовлетворяет его требования и признает договор купли-продажи ничтожным. В какой ситуации оказались Вы? Собственность на квартиру или на ее часть переходит к этому наследнику, денег, которые Вы заплатили продавцам, у них уже нет, и Вы становитесь постоянным клиентом Федеральной службы судебных приставов-исполнителей на неопределенный срок. Таких примеров можно привести множество. Тогда у Вас возникает логичный вопрос, зачем в этом случае нужны юристы? Ответ прост, задача юриста в данных правоотношениях минимизировать риски своего клиента, опираясь на многолетний опыт юридической практики. И это третий довод в пользу юристов и адвокатов при решении вопроса об оформлении договора купли-продажи недвижимого имущества именно у последних.

Особо отмечаем, что наличие перепланировки в жилом помещении, которое является предметом договора купли-продажи, не является основанием в отказе регистрации такого договора. Нет смысла узаконивать перепланировку для продажи жилого помещения.

Принимая во внимание все вышесказанное, двигаемся дальше.

В настоящем разделе мы рассматриваем:

  1. Договор купли-продажи недвижимого имущества с использованием только собственных денежных средств;
  2. Договор купли-продажи недвижимого имущества с использованием части собственных денежных средств и части заемных (ипотека);
  3. Договор купли-продажи недвижимого имущества с использованием части собственных денежных средств и материнского капитала.

 

Договор купли-продажи недвижимого имущества с использованием только собственных денежных средств.

Установим, какие требования по оформлению договора купли-продажи недвижимого имущества предъявляются законодательством Российской Федерации, а также, какие документы нам потребуются для последующей регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области.

  • Письменная форма;
  • Описание сторон договора (Продавец и покупатель);
  • Описание предмета договора (объекта недвижимости);
  • Цена;
  • Перечень лиц, обладающих правами на продаваемое жилое помещение;
  • Дата и место заключения договора.

Что касается письменной формы, то оформить договор купли-продажи недвижимого имущества другим способом просто невозможно,  у читателя, по нашему мнению, не должно складываться сомнений относительно именного этого существенного условия договора купли-продажи недвижимого имущества.

Описание сторон договора фактически означает указание на паспортные данные сторон, их фактическое место проживание, или место регистрации.

Описание предмета договора включает в себя: полный адрес продаваемого недвижимого имущества, который указан в правоустанавливающих документах (например, в свидетельстве о государственной регистрации прав на недвижимое имущество), основание права собственности Продавца на указанный объект недвижимого имущества (необходимо указать полные данные документа, на основании которого Продавцу принадлежит объект недвижимого имущества, например, договор о передаче или продаже квартир в собственность граждан (договор приватизации)), технические характеристики продаваемого объекта (общая площадь объекта недвижимого имущества, этажность дома, этаж, на котором расположен объект недвижимого имущества, если квартира – количество комнат (эти данные указаны в техническом и кадастровом паспорте объекта недвижимого имущества).

Указание цены, продаваемого объекта недвижимого имущества является существенным условием заключения договора купли-продажи недвижимого имущества. Если продавцов несколько, то определяется в договоре, как общая цена объекта недвижимого имущества, так и цена каждой продаваемой доли этого объекта.

Дата и место (имеется ввиду населенный пункт) заключения договора обычно указываются в шапке договора, это условие, обязательное, поэтому обратите на него пристальное внимание.

Указание на лиц, обладающих правами на пользование продаваемым жилым помещением, обязательное условие договора купли-продажи жилого помещения. Покупатель должен знать при заключении договора о правах третьих лиц на приобретаемое им жилое помещение, а продавец обязан такую информацию предоставить и закрепить  в договоре.

Образец договора купли-продажи.

Как только оформление текста договора купли-продажи недвижимого имущества завершено в соответствии с требованиями, необходимо собрать документы для сдачи в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области.

  • Правоустанавливающие документы (более подробно можно прочитать в разделе «Оформление недвижимости);
  • Паспорта сторон договора (Продавца и покупателя);
  • План объекта недвижимости, удостоверенный соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества (кадастровый план (для земельного участка) или технический паспорт, выданный до 01.03.2008 года, либо кадастровый паспорт объекта).  После 1 января 2013 года кадастровый паспорт необходим для государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество только в случае, если сведения о таком объекте недвижимости отсутствуют в государственном кадастре недвижимости + копия;
  • Справка о зарегистрированных лицах;
  • Если объектом недвижимого имущества выступает жилой дом, земельный участок под которым, не находится в собственности (например в аренде, или в бессрочном наследуемом владении и т.д.), то необходимо получить справку из соответствующего комитета администрации,  об отсутствии права собственности на земельный участок + копия;
  • Если, предмет договора купли-продажи (недвижимое имущество) приобреталось в период брака супругов, один из которых в сделке, участвует как Продавец необходимо нотариально заверенное согласие на сделку второго супруга + копия;
  • Если одним из продавцов (собственников) жилого помещение выступает малолетний гражданин, то согласие на сделку необходимо получить в органах опеки и попечительства;
  • Заявление на переход права собственности;
  • Заявление на регистрацию права собственности;
  • Квитанция об оплате государственной пошлины + копия.

Как только все документы собраны, Вы обращаетесь в соответствующее районное подразделение  Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области и после предъявления правоустанавливающего документа на объект недвижимого имущества, получаете талон на регистрацию договора купли-продажи, и права собственности.

В назначенный в талоне день, перед тем как идти к регистратору необходимо произвести передачу денежных средств, в соответствии с договором купли-продажи. Мы своим клиентам на этом этапе советуем производить передачу в банковских учреждениях. Как правило, в ОАО Сбербанк России. Там проще открыть сберегательную книжку продавцу, произвести расчеты и получить копию квитанции о вкладе. Лучше всего, когда Покупатель наличными средствами от своего имени через кассу Сбербанка вносит на счет продавца денежные средства. В этом случае покупатель может требовать документ, подтверждающий такую банковскую операцию у кассира банка. Помимо этого в обязательном порядке у продавца отбирается расписка в получении денежных средств, которая пишется только рукой продавца (лица, указанного в договоре) и не терпит ошибок и исправлений. Текст расписки можно посмотреть здесь.

В назначенное в талоне время  и кабинет Вы являетесь без опоздания и сдаете все вышеназванные документы регистратору. Подписываете договор купли-продажи каждой стороной. Заявления подписываете непосредственно в присутствии регистратора. Время подписания в заявлении не указываете. Регистратор выдает расписку о получении документов и назначает время, когда Вам необходимо прийти для получения свидетельства о праве собственности.

После получения свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество Вы являетесь законным его собственником.

Оформление договора купли-продажи недвижимого имущества для юристов ЮрФинансКосалтинг является хорошо отработанным механизмом, поэтому мы в кратчайшие сроки окажем Вам весь спектр юридических услуг по этому вопросу.